“十五五”时期，居民委员会如何在物业管理中依法善为（专家观点）

进入“十五五”时期，城市发展正由增量扩张转向存量提质，基层治理更要下移重心、提升效能。对城市社区特别是老旧小区而言，物业管理已不只是服务问题，更是高频民生问题和基层治理重点之一。新修订的《中华人民共和国城市居民委员会组织法》（以下简称城市居民委员会组织法），进一步明确了居民委员会在物业管理服务领域依法履行协助、指导、监督和调解等职责，为社区依法参与物业管理、提升治理效能提供了更清晰的制度依据。

当前，一些小区物业纠纷频发、共有资金管理争议较多、业主委员会运行不规范，一个重要原因就在于各方关系不清、职责边界模糊、程序规则不明。城市居民委员会组织法为居民委员会依法履职提供法律依据，要求要把准定位、守住边界、规范程序、组织协商。

首先，准确把握法律定位。居民委员会不是物业服务合同关系中的履约主体，也不宜替代业主大会、业主委员会作出实体决策，其职责重心应放在协助、指导、监督、调解上。也就是说，既不能直接代替物业服务企业承担服务责任，也不能替代业主大会、业主委员会作出实体判断，而应立足基层治理组织者、公共事务协调者和风险事项发现者的角色，推动各方依法履职、规范运行。

其次，把程序监督作为关键抓手。涉及物业服务的矛盾，表面看是利益冲突，实则往往是程序失范。比如，业主大会是否依法召开，业主委员会决议是否合规形成，共有资金和公共收益是否及时公开，物业服务企业选聘和续聘是否经过规范表决。这些程序一旦未按相关法律法规要求完成，就容易引发不信任。居民委员会应把工作重点放在程序性监督上，推动重大事项有公示、有协商、有记录、有反馈，把治理重心从“事后协调”前移到“事前立规、事中稳序”。

再次，把议事协商作为化解矛盾纠纷的重要机制。物业管理是典型的多方主体互动场景，单靠某一方很难解决复杂问题。居民委员会最重要的作用，不是替居民拍板，而是把业主委员会、物业服务企业、居民代表等组织到同一协商平台，让问题在规则中表达，让意见在协商中整合，让共识在程序中形成。

同时，把公开透明作为提升公信力的重要支撑。深圳市福田区“深i小区”数智平台的探索表明，提升小区治理效能，不在于简单增加技术工具，关键在于围绕群众需求，把透明规则、数字流程和多方协同嵌入治理全过程，使高频事项进入统一流转、统一反馈、全程留痕的闭环机制。其实践的过程表明，基层治理不能只靠社区工作者反复协调，而应更多依靠规则公开、程序规范和协同运行来增强公信力。

总的来看，城市居民委员会组织法实施后，居民委员会在物业管理中依法善为，关键要从过去偏重事务承接，转向更加注重依法履职、程序规范、协商组织和公开监督。把边界守住、把程序立稳、把协商做实、把公开做透，才能更有效地破解物业服务矛盾纠纷、规范共有资金管理，推动基层治理从经验处置走向制度运行、从碎片应对走向规范协同。

（作者系深圳大学政府管理学院院长助理）

(责编：田宇　签发：张宝珠)