有效发挥居委会在物业服务管理中的指导监督作用

物业服务管理是城市基层治理的重要内容，关乎千家万户的切身利益。新修订的《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十条规定，居民委员会履行“指导和协助设立业主大会和选举业主委员会，协助指导和监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协助调解物业纠纷”的职责。这些法条规定，既赋予了居民委员会（以下简称居委会）在物业服务管理领域的法定职责，也对居委会履职能力提出了更高要求。

从实践来看，当前居委会在物业服务管理领域的指导监督作用发挥仍不充分，存在组织体系不健全、运行机制不顺畅、监督手段不刚性、保障支撑不够有力等问题。部分小区物业服务管理中长期存在的权责不清、服务缺位、信息不透明、矛盾频发等现象，与居委会指导监督职能弱化有直接关联。如何在法治轨道上进一步明确和强化居委会在物业服务管理中的角色定位，如何通过制度创新和政策供给为居委会履职提供有力保障，是当前基层治理领域亟待破解的现实命题。让居委会把法律赋予的指导监督职责切实扛起来，把制度设计的“蓝图”转化为基层实践的“施工图”，需要在组织体系、运行机制、能力保障等层面系统谋划、协同发力。

夯实组织基础

健全居委会指导监督的架构体系

从制度层面细化规范居委会下属委员会和业主委员会（物业管理委员会）〈以下简称业委会（物管会）〉建设，规范厘清其权责边界。

做实环境和物业管理委员会。尚未设立的社区应尽快完成设立，委员会主任原则上由社区“两委”成员担任，吸纳具有法律、财务、工程等专业背景的居民代表和退休党员干部参与。建立定期巡查、季度报告、年度评估制度，对物业服务合同履行、公共收益收支、维修资金使用等情况开展常态化监督。

分类推进业委会（物管会）建设。具备条件的小区，居委会应全程参与业委会筹备、人选推荐、资格审查和选举组织工作，推动小区党组织书记通过法定程序兼任业委会主任。暂不具备条件的小区，由居委会牵头组建物管会，代行业委会部分职责，原则上物管会存续不超过3年。对已成立的业委会，建立年度履职评估制度，对履职不力的及时启动调整程序。

以清单形式明晰居委会、业委会、物业服务企业三方权责边界。居委会聚焦指导、监督、协调、服务，业委会聚焦业主权益维护，物业服务企业聚焦合同履约。权责清单向全体业主公示，做到各归其位、各负其责。

健全运行机制

增强居委会指导监督的刚性约束

重点建立健全以下三个机制，固化工作流程和运行规则，确保指导监督不流于形式。

建立业委会组建和物业选聘指导把关机制。严格落实业委会候选人联合审查，重点审核政治素养、道德品行和履职能力，全面落实任前公示和履职承诺制度。在物业服务企业选聘中，由居委会指导业委会制定标准化招投标方案，引入第三方评估，选聘结果报居委会备案并出具合规性审核意见。

深化三方联席会商机制。每月至少召开一次由社区党组织召集的三方联席会议，建立“议题收集―集中会商―形成决议―公示落实―跟踪反馈”的全链条流程。将12345政务服务便民热线和信访反映的物业类诉求纳入联席会议议题，决议事项实行清单化管理，居委会负责跟踪督办。

健全监督评价闭环机制。涉及大额维修资金使用、公共收益分配等重大事项，业委会的决定应告知居委会并听取建议，居委会对合规性进行审核，对违法违规或损害公共利益的情形以书面形式提出异议并指导纠正。物业服务企业的服务评价须征求居委会书面意见，作为信用评价的重要依据。将居委会指导监督成效纳入社区工作年度考核，对履职不力的及时督促整改。

聚焦深层矛盾

提升居委会破解物业难题的实战能力

物业矛盾是居委会履职面临的一大挑战。应紧扣“钱”“人”“事”三个维度精准发力，着力破解收支不透明、群众参与不充分、纠纷化解能力薄弱等问题，切实提升居委会破解物业矛盾的实战能力。

推进“阳光物业”建设，破解收支不透明困局。大力推行“信托制”“酬金制”等阳光物业模式，由居委会牵头推动物业服务企业定期公开物业费收支、公共收益、维修资金使用明细，引入第三方年度审计。建立居委会主导的服务质量与财务透明“双评估”机制，评估结果与企业续聘挂钩。

激活议事协商机制，破解群众参与不充分难题。居委会应切实履行组织动员职能，推动小区建立健全议事协商规则，综合运用“居民议事厅”“楼道板凳会”等形式，推广需求清单、资源清单、项目清单三张清单工作法，让群众在参与中看到变化、得到实惠，以获得感激发群众参与热情。

建强多元调解队伍，破解纠纷化解能力薄弱难题。组建专业化物业纠纷调解队伍，吸纳退休法官、律师、物业管理专业人员等加入，建立与司法所常态化衔接机制，实行多方联动调解。对调解不成的纠纷，及时引导当事人通过行政或司法途径解决，并协助做好程序衔接。

强化保障支撑

破解居委会履职资源能力瓶颈

针对居委会“小马拉大车”的问题，从减负、赋能、强权三个维度系统施策，为居委会履职提供坚实保障。

切实为居委会减负，释放指导监督精力。严格落实社区工作事项准入制度，清理不应由居委会承担的行政事项，精简报表和考核，将环境和物业管理委员会的巡查、走访、督办纳入制度化安排，指定一名社区“两委”成员分管，确保责任到人。

提升培训实战化水平，补齐专业能力短板。分层分类开展物业服务管理业务培训，对居委会成员重点培训法规、财务审计和调解技巧，对业委会成员侧重合同风险管控、公共收益管理等专题。增加案例研讨、跟班实训、模拟演练等实战化教学形式，让一线人员在真实情境中提升实操能力。

强化执法资源下沉，赋予居委会刚性抓手。推进城管、公安、消防、市监等执法力量常态化进小区，建立“社区吹哨、部门报到”快速响应机制。探索建立居委会对物业服务企业的信用评价机制，将日常监督记录纳入企业信用档案，作为评级、招投标的重要依据。推动引入行政约谈、责令改正、行政处罚等执法手段，让监督意见有执法力量托底，从根本上改变“只能建议、无法约束”的被动局面。

（作者单位：江苏省委社会工作部）

(责编：田宇　签发：张宝珠)